Украина: миф о падении цен на недвижимость

Резкое снижение спроса на недвижимость и падение платежеспособности жителей Украины по всем законам рынка должны привести к снижению цен, но на сегодняшний день этого не наблюдается.

Если в долларовом эквиваленте и создается впечатление снижения цен, то фактически его нет. Например, если в докризисный период стартовая цена «квадрата», в домах со степенью готовности 80% и выше, начиналась с 2 700 долларов, то сегодня «квадрат» в доме на стадии готовности, стоит от 1 500 долларов, а на этапе котлована от 1000 долларов.

Простые расчеты показывают, что никакого падения цен нет. Курс доллара на 3.05.2007 года составлял - 5,05, на это же число текущего года – 7,9899, теперь перемножим: 2 700 * 5,05 = 13 635 и 1 500 * 7,9899 = 11984,85. Как видим по результатам, для потенциального покупателя этой разницы практически нет. Такое снижение цен выгодно только тем, кто получает зарплату в долларах или зарплата привязана к курсу доллара, но таких, на всю страну наберется около 10%.

Даже если допустить, что все 10% являются потенциальными покупателями, то вряд ли они смогут удерживать цены на таком высоком уровне. Значит, причина таких высоких цен кроется в другом.

Цена вопроса

По утверждению специалистов в области строительства, такая ситуация объясняется не учтенными или так называемыми не целевыми расходами. В столице, такие расходы составляют примерно 20 – 30 % от стоимости объекта. Вот и получается, что при себестоимости «квадрата», в квартире эконом – класса, 500 – 600 долларов, цена предложения – 1 500 долларов.

Как уверяет директор одной из строительных компаний, за решение вопроса землеотвода в Киеве необходимо уплатить не менее 5 млн. долларов, а за положительное согласование всей сопутствующей документации около 2 млн. долларов. А если учесть, что практически все строящиеся сегодня объекты возводятся на земле, разрешения на которую были получены до 2009 года, то в цене «квадрата» в доме на 350 квартир, заложено 285 долларов «земельных» или около 30%.

Ввод в эксплуатацию – это еще одна стока не целевых расходов. На пример в инспекции Государственной архитектурно-строительной конторы (ГАСК) за согласование документов необходимо уплатить не менее 40 долларов за «квадрат». Стартовая цена, за положительное заключение в Бюро государственной экспертизы - от 10 долларов за «квадрат».

Не только коррупция

По мнению брокера Ивана Ефименко, строительные компании удерживают цены на высоком уровне в надежде, что рынок недвижимости вот-вот восстановится и у них будет, докризисная 100% рентабельность.
Еще одни фактор, являющийся причиной удержания цен на высоком уровне – это долговая нагрузка. По данным аналитиков, в 2009 году каждая вторая строительная компания имела серьезную долговую нагрузку. И хотя сейчас ситуация немого изменилась в лучшую сторону, в Киеве, по причине финансовых проблем застройщиков, заморожено строительство 20 объектов.

По мнению Алексея Ворошковского, директора строительной компании, занимающейся отделкой фасадов зданий, в докризисный период строительство, в большинстве случаев, велось по «раздутым» сметам. Не редки были случаи откатов на этапе закупки, воровства, нерационального использования и даже порчи стройматериалов сотрудниками строительных компаний. На фоне быстро растущих цен на недвижимость, строительный рынок жил по принципу – сколько бы ни стоял «квадрат» сегодня, завтра он будет дороже.

В результате высокой рентабельности, в строительный бизнес «хлынул поток» бизнесменов, у которых отсутствовали элементарные понятия в строительстве. Не редко были случаи, что такие бизнесмены даже не проявляли интереса к тому, во сколько им обойдется строительство дома, а некоторых это не интересовало даже и по окончанию строительства, дополняет Иван Ефименко.

Все это приводило к завышению цен как минимум на 30% и как результат все эти расходы перекладывались на плечи покупателей недвижимости в виде «заоблачных» цен на недвижимость.

По материалам портала building.ua.